CUIDADOS AO DECLARAR TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Mauricio Alvarez da Silva
O contribuinte, ao preparar a sua declaração de imposto de renda, deve cuidar ao máximo com informações relativas a transações imobiliárias, pois com o surpreendente e constante avanço dos sistemas de processamento, a Receita Federal está em condições de efetuar diversos cruzamentos de informações.
Os cartórios e outros contribuintes que efetuam operações de natureza imobiliária são obrigados a encaminhar declarações acessórias, tais como a DOI - Declaração sobre Operações Imobiliárias e a Dimob - Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, as quais indicam, em pormenores, os detalhes de cada transação.
Portanto, o fisco atualmente tem condições de rastrear qualquer inconsistência nos valores declarados, por isso o contribuinte precisa ter todos os cuidados possíveis para informar e detalhar corretamente tais transações na sua Declaração Anual.
Alguns pequenos cuidados também devem ser observados, sob pena de a declaração ser considerada inexata e até mesmo inidônea.
Assim, por exemplo, para os casos de alienação no campo da declaração de bens “situação em 31/12/(ano anterior)”, deve ser informado o valor constante na declaração do ano-calendário anterior. Não precisará ser preenchido o campo “situação em 31/12/(ano da declaração)”. No campo Discriminação, o contribuinte informará, além dos dados do bem alienado, o nome e o número de inscrição no CPF/CNPJ do adquirente, o valor e a data da alienação e as condições de pagamento.
Outrossim, para as aquisições e alienações ocorridas no próprio ano, o contribuinte não deve preencher os campos “situação em 31/12/(ano anterior)” e “31/12/(ano da declaração)”. No campo Discriminação, informará apenas os dados do bem alienado, o valor de aquisição, o nome e o número de inscrição no CPF/CNPJ do adquirente, o valor e a data da alienação e as condições de pagamento.
Embora tais detalhes não envolvam valores, estes são essências para uma adequada transparência da movimentação patrimonial do contribuinte, ademais, quem nos garante que a outra parte estará informando corretamente essa transação?
Outra questão que deve ser considerada é que na alienação de bens podem ocorrer Ganhos de Capital tributáveis. Este é um ponto de suma importância, pois normalmente envolve valores significativos. Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação do bem e o seu respectivo custo de aquisição.
Exemplo: um imóvel adquirido por R$ 100.000,00 e alienado por R$ 150.000,00 resultará em um ganho de capital de R$ 50.000,00, que pode ou não ser tributável.
A legislação prevê diversas situações em que o ganho de capital fica isento do Imposto de Renda, dentre elas a alienação de imóvel único e/ou de imóveis residenciais, dentro de determinadas condições. Cabe ao contribuinte, portanto, observando a ocorrência de ganho na operação, instruir-se quanto à situação tributária do evento.
DOI
A sigla DOI significa Declaração sobre Operações Imobiliárias.
Os serventuários da justiça, responsáveis por Cartório de Notas, de Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, estão obrigados a fazer comunicação a Receita Federal do Brasil dos documentos lavrados, anotados, matriculados, registrados e averbados em seus cartórios e que caracterizem aquisição ou alienação de imóveis, realizada por pessoa física ou jurídica, independentes de seu valor.
O valor da operação imobiliária será o informado pelas partes ou, na ausência deste, o valor que serviu de base para o cálculo do imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI ou do imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação de Quaisquer Bens e Direitos – ITCD.
DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS - DIMOB
Equipe Portal Tributário
Embora não haja obrigação principal associada à Dimob, esta é de apresentação obrigatória para as pessoas jurídicas e equiparadas:
i) que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim;
ii) que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
iii) que realizarem sublocação de imóveis;
iv) que se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios.
As pessoas jurídicas e equiparadas citadas em “i” apresentarão as informações relativas a todos os imóveis comercializados, ainda que tenha havido a intermediação de terceiros.
A pessoa física está equiparada à pessoa jurídica quando efetuar incorporação ou loteamento, nos termos dos arts. 1º e 3º, inciso III do Decreto-Lei 1.381/1974 e art. 10, inciso I do Decreto-Lei 1.510/1976.
Dispensa
As pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-calendário de referência estão desobrigadas à apresentação da Dimob.
INFORMAÇÕES A SEREM PRESTADAS
A Dimob deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz, em relação a todos os estabelecimentos da pessoa jurídica, com as informações sobre:
i) as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições/alienações, no ano em que foram contratadas;
ii) os pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação, independentemente do ano em que essa operação foi contratada.
PRAZO DE ENTREGA
A Dimob será entregue, até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subsequente ao que se refiram as suas informações, por intermédio do programa Receitanet disponível na Internet, no endereço <http://www.receita.fazenda.gov.br>.
Para a apresentação da Dimob refrente aos fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2010, é obrigatória a assinatura digital da declaração mediante utilização de certificado digital, exceto para as pessoas jurídicas optantes pelo Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (Simples Nacional).
O recibo de entrega será gravado no disquete ou no disco rígido, após a transmissão.
PENALIDADES
A pessoa jurídica que deixar de apresentar a Dimob no prazo estabelecido, ou que apresentá-la com incorreções ou omissões, sujeitar-se-á às seguintes multas:
a) R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês-calendário, no caso de falta de entrega da Declaração ou de entrega após o prazo;
b) 5% (cinco por cento), não inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transações comerciais, no caso de informação omitida, inexata ou incompleta.
ISENÇÕES DO GANHO DE CAPITAL – PESSOA FÍSICA
A legislação prevê as seguintes isenções de ganho de capital para a pessoa física:
1. ALIENAÇÃO DE BENS E DIREITOS DE PEQUENO VALOR
A PARTIR DE 16.06.2005
A partir de 16.06.2005, fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:
I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;
II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.
Base: Lei 9.250/1995, art. 22, na redação dada pelo art. 35 da MP 252/2005 (período de 16.06.2005 a 13.10.2005), artigo 38 da Lei 11.196/2005 (a partir de 14.10.2005) e art. 1º da IN SRF 599/2005.
ATÉ 15.06.2005
Até 15.06.2005, era isento de Imposto de Renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20.000,00 (Lei nº 9.250/1995, art. 22).
2. ALIENAÇÃO DO ÚNICO IMÓVEL
O ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos (Lei 9.250/1995, art. 23).
3. VENDA DE AÇÕES E OURO, ATIVO FINANCEIRO
São isentos os ganhos líquidos auferidos por pessoa física em operações no mercado à vista de ações nas bolsas de valores e em operações com ouro, ativo financeiro, cujo valor das alienações realizadas em cada mês seja igual ou inferior a R$ 4.143,50 para o conjunto de ações e para o ouro, ativo financeiro, respectivamente (Lei 8.981/1995, art. 72, § 8º).
4. VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS A PARTIR DE 16.06.2005
A partir de 16.06.2005, fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Bases: artigo 39 da Lei 11.196/2005 e artigos 2 e 5 da IN SRF 599/2005.
IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI)
Equipe Portal Tributário
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos - ITBI, é previsto na Constituição Federal/1988, no artigo 156, inciso II.
O Código Tributário Nacional - CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966), rege o IBTI em seus artigos 35 a 42. A Constituição Federal de 1988 estipulou que o ITCMD (imposto sobre a transmissão causa mortis ou doação) competiria aos Estados e ao DF (art. 155, I), enquanto os municípios ficariam com o ITBI (imposto sobre a transmissão de bens inter-vivos) (art. 156).
O fato gerador a transmissão, por ato oneroso, de bens imóveis, excluindo-se a sucessão (causa mortis).
Em termos de legislação ordinária., o ITBI, sendo da competência dos Municípios, tem legislação própria para cada um deles.
NÃO INCIDÊNCIA
O ITBI não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos:
I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;
II – quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.
A não-incidência não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
BASE DE CÁLCULO
A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
CONTRIBUINTE
Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada. como dispuser a lei.
